ČNB zvýšila sazbu na 4 %. Proč dražší hypotéky nevyřeší nedostatek bytů

Česká národní banka 5. listopadu zvýšila základní úrokovou sazbu z 3,75 na 4 %. Rozhodnutí zdražuje peníze v celé ekonomice a postupně se promítne také do hypoték. Vyšší sazby mohou ochladit poptávku po bytech a brzdit inflaci. Samy však neurychlí stavební povolení ani nepřidají na trh nové byty.

Pro zvýšení sazeb hlasovali čtyři členové bankovní rady, tři chtěli ponechat sazby beze změny. Nová repo sazba platí od 6. listopadu. ČNB současně zvýšila diskontní sazbu na 3 % a lombardní sazbu na 5 %.

Proč ČNB sazby zvýšila, když je inflace blízko cíle

Meziroční inflace se od začátku roku 2024 pohybuje poblíž dvouprocentního cíle. Centrální banka ale nerozhoduje jen podle posledního zveřejněného čísla. Zajímá ji, kam se ceny mohou posunout v dalších čtvrtletích.

V listopadovém prohlášení ČNB upozornila na vyšší jádrovou inflaci, rychlý růst cen služeb, napjatý trh práce a rostoucí mzdy. Spotřeba domácností i investice firem rostou. Do ekonomiky zároveň přitékají další peníze prostřednictvím úvěrů a veřejných výdajů. Podle bankovní rady by tato kombinace mohla přenést zdražení energií do dalších cen a mzdových požadavků.

ČNB výslovně zmínila také zrychlující růst cen nemovitostí. Český statistický úřad uvádí, že ceny bytů v roce 2025 vzrostly v průměru o 10,6 %. Průměrná prodejní cena dosáhla 72 410 korun za metr čtvereční, v Praze 131 520 korun.

Když se staví pomalu, kupující soutěží o stejné byty

Cenu bytu neurčuje pouze úroková sazba. Rozhoduje také počet bytů, které jsou skutečně k dispozici. Pokud nové byty přibývají pomalu a počet zájemců zůstává vysoký, více kupujících soutěží o omezenou nabídku. Část z nich nabídne vyšší cenu, aby nemovitost získala.

Vyšší cena pak znamená větší potřebu vlastních úspor nebo vyšší hypotéku. Domácnost si může půjčit větší částku, prodloužit splatnost, zvolit menší byt nebo nákup odložit. Problém vzniká ve chvíli, kdy ceny bytů rostou rychleji než příjmy.

Výstavbu ovlivňuje délka povolování, dostupnost pozemků, kapacita infrastruktury, ceny stavebních prací i náklady na financování projektu. Zvýšení sazeb žádnou z těchto překážek samo neodstraní. Drahé úvěry mohou navíc prodražit financování developerů, takže část projektů začne později.

Měsíční údaje proto mohou působit rozporuplně. ČSÚ například za srpen 2026 zaznamenal meziroční růst počtu zahájených bytů o 42,3 %, počet dokončených bytů však klesl o 3 %. Zahájený projekt se na nabídce hotových bytů projeví až s odstupem.

Určuje repo sazba přímo cenu hypotéky?

Ne. Repo sazba ČNB je důležitá, ale hypoteční sazby se od ní neodvíjejí mechanicky den po dni. U hypoték s delší fixací banky sledují hlavně tržní cenu peněz na několik let dopředu, zejména úrokové swapy a výnosy dluhopisů. Do nabídky promítají také riziko klienta, délku fixace, konkurenci a vlastní marži.

ČBA Hypomonitor uvádí, že průměrná skutečně sjednaná sazba u nových hypoték v září 2026 vzrostla na 5,1 %. Česká bankovní asociace tento růst spojila především se zdražením tříletých a pětiletých úrokových swapů.

Dnešní rozhodnutí ČNB tedy nemusí změnit hypoteční ceníky hned následující ráno. Pokud ale banky a finanční trhy očekávají, že sazby zůstanou výše delší dobu, nové hypotéky i refinancování obvykle zlevňují pomaleji, případně zdraží.

Jak vyšší sazby tlumí růst cen

Vyšší úrok zvedne měsíční splátku. Některé domácnosti už na požadovanou částku nedosáhnou, jiné si půjčí méně. Slabší poptávka po úvěrech pak omezuje množství nových peněz, které bankovní systém vytváří poskytováním půjček.

Často se tomu zjednodušeně říká „tištění peněz“. Banka při poskytnutí úvěru skutečně připíše klientovi nový vklad na účet. Nemůže to však dělat bez omezení. Musí posoudit schopnost klienta splácet, držet předepsaný kapitál a likviditu a dodržovat pravidla pro poskytování úvěrů.

Kdyby úvěry zůstávaly velmi levné i ve chvíli, kdy ceny a poptávka rychle rostou, více vypůjčených peněz by soutěžilo o stejný počet bytů, služeb a dalšího zboží. ČNB proto sazby zvyšuje dříve, než se takový tlak plně projeví ve spotřebitelských cenách.

ČNB brzdí poptávku, nabídku bytů musí řešit někdo jiný

Zákonným úkolem ČNB je pečovat o cenovou stabilitu. Má proto důvod zasáhnout, když růst úvěrů, mezd, spotřeby a cen aktiv zvyšuje riziko další inflace. Vyšší sazby jsou jejím hlavním nástrojem.

Nejsou však lékem na nedostatek bydlení. Centrální banka může omezit, kolik lidí si může dovolit drahou hypotéku. Nemůže zkrátit povolovací řízení, připravit stavební pozemky ani postavit kanalizaci a školy pro nové čtvrti.

Pro domácnosti s končící fixací bude podstatné, jak dlouho ČNB ponechá sazby zvýšené a jak se budou vyvíjet dlouhodobé tržní sazby. Pro ceny bytů bude stejně důležité, zda se zahájené projekty promění v dokončené byty. Bez růstu nabídky může dražší financování poptávku zchladit, ale příčinu vysokých cen neodstraní.

Zdroje

• Česká národní banka: rozhodnutí bankovní rady z 5. listopadu 2026
• Český statistický úřad: ceny nemovitostí
• Český statistický úřad: výstavba budov
• ČBA Monitor: bankovní statistika za září 2026