Investujte jako Kiyosaki, ale bez hypotéky

O knize „Bohatý táta, chudý táta“ pravděpodobně slyšela většina z vás. I já ji mám ve své knihovně.  Kiyosaki razí přibližně toto: „vezmi si úvěr, kup dům, získej nájemníka a nech jej splatit tvůj úvěr“. V ČR jsou Kiyosakiho rady oblíbené a řada lidí se zhlédla v tom, že bude nakupovat byty a pak je pronajímat. Jenže….

Jenže to chce kapitál. I v době nízkých úrokových sazeb si lidé nemohou vzít libovolný úvěr. A co budete dělat, když do pořízeného bytu neseženete nájemníka? Když vedle vašeho bytu bude najednou hlučná diskotéka, spalovna odpadu? Anebo když se přistěhují sociálně slabí a z klidné čtvrti se stane zóna hrůzy? Vaše investice půjde ke dnu.

Hodně lidí opravdu doufá, že budou schopni splácet úvěr příjmy z pronájmu. Jenže….

Jenže ono to není taková sranda, jak to možná v Kiyosakiho knihách vypadá. Příběhy o tom, jak těžké je hledání a udržení spolehlivých nájemníků, jak složitá může být údržba, jaké se mohou vyrojit nové daně…. Další velkou nevýhodou nemovitostí je minimální likvidita – koupit nebo prodat dobře nemovitost není obvykle otázka dní. Na to řada lidí zapomíná a pouze porovnává očekávané nájemné se splátkou hypotéky tím, že na konci jim „zbude nemovitost zdarma“.

Jak z toho ven?

Na finančních trzích lze pořídit nástroj, který výše uvedený rizika vyřeší za nás. Jde o tak zvané Real Estate Investment Trust (REIT). REIT jsou obdobou podílových fondů, místo akcií či obligací však kupují nemovitosti, které dále pronajímají – to je hlavní zdroj příjmu fondu. Na burze NYSE se jich obchoduje kolem svou set.

Sladká třešnička: Více než 90% příjmu je REIT fond povinen rozdělit mezi akcionáře. Výměnou za to fond neplatí žádné daně z příjmu. Vidíte tu příležitost?

Do jakých typů nemovitostí REIT investují? Do různých – od nájemních nemovitostí pro bydlení, přes sklady, nákupní centra až po budovy nemocnic. Díky jinému business modelu zde používáme specifické nástroje pro oceňování akcií REIT společností.

Podívejme se tedy na REIT držící a pronajímající nemovitosti k bydlení.

Velká většina REIT fondů je zaměřena na komerční nemovitosti. I tak jsme bez potíží našli tři desítky REIT za kategorie „Residential“. Skoro všechny nám přinesou dividendový výnos minimálně o polovinu větší, než je průměr akcií indexu S&P500. Deset z nich přináší investorům dokonce dividendový výnos nad 10 procent, dalších pět má dividendový výnos alespoň 5 procent.

Vyhneme se malým hráčům. Proto jsem vybral REIT s tržní kapitalizací alespoň 2 miliardy dolarů (což je spodní hranice často používaná pro společnosti střední velikosti) a zbylo mi jich 16. Tři z nich mají dividendový výnos nad 10 procenty, další začínají na hranici cca 3,5%.

REIT Midcap Residential

Jak vidíte, tři z nich mají dividendový výnos dokonce nad 10 procenty, další jsou pod hranicí 3,5%. Vyfiltroval jsem si půltucet těch s nejvyšším dividendovým výnosem.

REIT Midcap DY

Mým vítězem se stal REIT s tickerem ????????? Schválně si tipněte, ideálně připište i své zdůvodnění

 

Co mne vede k tomuto závěru? To si povíme na nedělním webináři, kde si investice ála Kiyosaki také probereme. Registrujte se zdarma zde.

Výnosy budou po zohlednění nákladů minimálně srovnatelné s tím, kdybychom koupili v Praze nebo Brně nemovitost k pronájmu.

PS: : Vidíte to kouzlo? Nepotřebujete úvěr ani hypotéku. Nemusíte hledat nájemníky ani se bát, jaké budete mít sousedy. Neřešíte likviditu investic ani údržbu bytů. Prostě, můžete podnikat jako Kiyosaki, s pár korunami a bez starostí. Těším se na vás v neděli.

 

 

 

Jan Dvořák
Jan Dvořák
Jan Dvořák je uznávaný odborník na fundamentální analýzu akcií a globální makroekonomickou analýzu. Je zakladatelem portálu proinvestory.cz, který je v současné době jedinečným projektem na české scéně. Mezi jeho čtenáře patří investiční profesionálové z bankovních domů, soukromí obchodníci, ale i lidé, kteří teprve s investováním nebo obchodováním na finančních trzích začínají. Při investování na kapitálových trzích zaměřuje se na akcie středních firem, včetně komoditních.
Komentáře
  1. David Růžička napsal:

    Tak já si tedy tipnu MAA. Zdůvodnění bude úsměvné, ale budiž. 🙂 Nejdřív jsem si prošel několik definic RO* ukazatelů. Při té příležitosti jsem narazil na stránku, která srovnává ROE v oboru: http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/New_Home_Page/datafile/pbvdata.html . MAA se podle toho drží dlouhodobě zhruba v průměru, takže by nemuselo překvapovat excentricitou. Poměr ROA a ROE ukazuje, že ticker MAA na rozdíl od prvních tří není tak výrazně přepákovaný (pokud jsem správně pochopil definici ukazatelů), a ROI mi připadá nadprůměrný.

  2. EnergyOptimal napsal:

    Tak skúsim odpovedať na tú výzvu:
    Môj postup:
    1. ako prvé som vyradil:
    – AGNC – záporné EPS viac som neposudzoval oproti tým ostatným,
    – EDR – nízka dividenda oproti ostatným a voči P/E, nízky net income, nízky net profit margin
    2. ostali 4 – NRZ, TWO, CPT, MAA
    – NRZ – najnižšie P/E, ale EPS je nižšie ako výplat dividend, vysoký debt to equity, viac nemostupuje
    – TWO – veľké P/E, ale malý výplatný pomer, napriek dividende okolo 10%, je tam ešte rezerva, net profit margin 81,77
    – CPT – nižšia dividenda, nižší net profit margin oproti TWO
    – MAA – podobne ako CPT
    3. kola – postúpili – TWO, CPT, MAA
    Porovnanie 10 ročných výkonností (keďže uvažujeme nad dlhodobou investíciou) –
    TWO – -1.55 % – free cash flow lepší ako CPT ale nie ako MAA
    CPT – +67.88 % – problém s free cash flow
    MAA – +100 % – snaď už stabilizovaný free cash flow

    Vo všetkých troch prípadoch dividenda od roku 2009 narastá, najlepší pomer P/B má ale TWO.
    No a keď porovnáme ešte profit margin, debt to asset asi by som to zoradil:
    1. MAA
    2. TWO (tam je super ta dividenda)
    3. CPT
    Toľko môj názor, ja by som uvažoval nad MAA a TWO. Som zvedavý na feedback.

  3. kadu napsal:

    u REIT je velkym rizikem pohyb urokovych mer. Je teda treba zvazit zdali se FED nezblazni a nebude zvysovat 🙂 To by investice do REITu mohla docela prodrazit v opacnem pripade je to velmi vhodny dividendovy nastroj

    Koukal bych na generovani cashflow a schopnost splacet sve dluhy.. P/E apod u REITu dle me nema tolik vyznam… respektne neposle fond do bankrotu .-)

    a mozna se historicky podivat na rok 2006/2007/2008 🙂 jak nektere akcie reaguji…. treba takovy General Growth Properties (GGP) sel az na 18 centu

  4. Jan Dvořák Jan Dvořák napsal:

    Žádná investice není bez rizika, souhlasím. A proto je třeba pořádně umět ty správné postupy 🙂

Přidat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *